Le vendeur lit la valeur avant de tourner la page : estimation, prix au mètre carré et fourchette. Sans photo de votre part, la couverture prend la vue aérienne IGN de l’adresse, comme ici.
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Votre agence. Son nom, ou son logo, en tête de chaque page. Ici, l’agence fictive de l’exemple.
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Le bien et le client. Type, surface Carrez, adresse, pièces et étage, puis l’objet de la mission, la date de visite et la date de valeur, et le nom de ceux pour qui l’avis est établi.
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La valeur. 875000 €, soit 12750 €/m², dans une fourchette de 760000 € à 990000 € : les chiffres de la page 10, au même arrondi. Dessous, la fiabilité de l’estimation et sa raison principale.
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Le signataire. Le nom, la fonction et les coordonnées du conseiller qui signe l’avis.
Page fictive Page de l’agence (fictive) : chiffres et témoignage de l’agence d’exemple, inventés pour la démonstration.
Présentation, chiffres clés, engagements, témoignage, mentions légales : vous les saisissez une fois dans « Mon agence », et chaque rapport les reprend. La page est facultative.
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Vos chiffres clés. Ceux que vous choisissez de mettre en avant. Ceux de l’exemple sont inventés.
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Votre présentation. Votre propre texte, réparti en blocs par l’IA pour tenir dans la page, avec pour consigne de n’y ajouter ni fait, ni chiffre, ni avis. Vous relisez la page dans l’aperçu de « Mon agence ».
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Engagements et témoignage. Vos engagements, et l’avis d’un client si vous en avez un. Celui de l’exemple est inventé.
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Vos mentions légales. Adresse, RCS, carte professionnelle, assurance, capital et TVA, imprimés tels que vous les avez saisis.
Page 3, le bien : Le bien, tel que vous l’avez visité.
Les caractéristiques viennent de vos notes de visite : l’IA les relève, vous corrigez chaque champ avant le calcul.
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Les chiffres du bien. Surface Carrez, pièces, chambres, étage et classe énergie.
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Le diagnostic énergétique. La classe DPE du bien, placée sur l’échelle de A à G.
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Les critères relevés. État, extérieur, luminosité, standing, stationnement… La plupart portent un coefficient de la page 10.
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Points forts, points d’attention. Rédigés par l’IA à partir de vos notes, modifiables avant l’impression. Un défaut sérieux signalé dans vos notes figure d’office parmi les points d’attention.
Page 4, la description : Une description rédigée d’après vos notes, à relire.
L’IA écrit la description à partir de vos notes et des champs que vous avez validés. Un contrôle retire les phrases qui situeraient le bien dans une autre commune, quand il y reconnaît un gentilé ou un nom de quartier de sa liste.
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Le texte. Modifiable, comme chaque texte du rapport, jusqu’au PDF. Celui de l’exemple est publié tel quel : il dit « pièce d’eau » là où les notes de visite décrivent une salle de bains avec baignoire. Votre relecture corrige ce genre d’écart.
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La vue aérienne. La photographie aérienne IGN de l’immeuble, centrée sur l’adresse que la Base Adresse Nationale a localisée.
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Les repères. La fiche résumée du bien, pour retrouver un chiffre sans relire le texte.
Page 6, l’environnement : Ce que disent les données publiques de l’adresse.
Risques, urbanisme, énergie, marché local : relevés à l’adresse du bien, ils éclairent la valeur sans remplacer les documents à annexer à l’acte.
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Les risques. Ce que Géorisques relève à l’adresse : plans de prévention, sismicité, radon, arrêtés de catastrophe naturelle, anciens sites industriels. Une synthèse, qui rappelle que l’état des risques reste à remettre à l’acquéreur.
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L’urbanisme. La zone du plan local d’urbanisme, les servitudes, ici les abords de monuments historiques, et la parcelle cadastrale avec sa contenance.
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L’énergie. L’étiquette du bien, placée dans le parc de logements du secteur, et ce que le calendrier de la loi Climat et résilience en dit pour la location.
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Le marché local. Zonage, zone tendue, encadrement des loyers : ce qui encadre une mise en location, quand cela s’applique.
Sources : Géorisques, IGN (cadastre, Géoportail de l’urbanisme), ADEME, ministère du Logement. Sans aucune donnée publique, la page n’est pas imprimée.
Page 7, les ventes : Les ventes qui fondent le prix.
Des ventes enregistrées par la DGFiP, jamais des prix d’annonce : ici 30 ventes retenues dans un rayon de 200 m, sur 24 mois, à ±40 % de surface.
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L’échantillon. Nombre de ventes, période, distance au bien et communes de l’échantillon retenu, puis les ventes écartées d’office et pourquoi. Préval n’élargit le cercle que s’il manque des ventes.
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Le prix de référence. La médiane des ventes retenues, affichée arrondie aux 10 €. Le calcul garde la valeur exacte, 11438,5 €/m².
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La carte des ventes. Chaque vente à sa place, avec le numéro de sa ligne dans le tableau.
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Le tableau. Surface, prix, prix au mètre carré et distance de chaque vente, avec son adresse et sa date dans le PDF. Vous pouvez écarter une vente avant le calcul.
Page 8, la dispersion des prix : Ce que disent les 30 ventes.
La fin du tableau, puis la synthèse : prix le plus bas, premier quartile, médiane, troisième quartile, prix le plus haut.
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La suite du tableau. Toutes les ventes retenues sont listées, aucune n’est résumée.
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La synthèse. La moitié des ventes se situe entre 9629 et 12618 €/m². C’est cette dispersion qui fixe l’amplitude de la fourchette, et non une marge choisie à l’avance.
Fourchette = (médiane ± ½ écart interquartile) × (1 + coefficients) × surface Carrez. Le calcul, terme par terme
Deux lectures plus larges des données DVF : les prix médians par secteur autour du bien, et l’évolution de la médiane, trimestre par trimestre, sur la commune.
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Les prix par secteur. Chaque disque agrège les ventes d’un secteur : sa teinte donne le prix médian, sa taille le nombre de ventes.
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L’évolution trimestrielle. La médiane de chaque trimestre, dans la bande des 50 % de ventes centrales.
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Le prix du bien. Le prix appliqué au bien, 12750 €/m², posé sur le graphique : on voit où il se situe dans le marché.
Page 10, l’estimation : Le prix, et le chemin pour y arriver.
Médiane DVF × (1 + vos coefficients) × surface Carrez : chaque terme est imprimé, et chaque coefficient porte sa justification.
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La fourchette. Basse, centrale, haute : 760000 €, 875000 € et 990000 €, avec le prix au mètre carré de chacune.
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La position dans le marché. Les 30 ventes sur une réglette, avec la médiane, la fourchette retenue et le prix du bien.
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Les coefficients. Chaque critère qui modifie le prix, son impact et sa justification, rédigée par l’IA et modifiable. Ici, +11,5 % au total.
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Fiabilité, commentaire, réserve. La fiabilité de l’estimation et ses raisons, puis le commentaire d’estimation, la réserve imprimée (« ni une expertise immobilière au sens réglementaire, ni une garantie de prix de vente »), avec son renvoi aux réserves, et, en pied de page, la carte professionnelle de l’agence. La signature vient après les réserves, page 12.
Page 11, la méthode : Ce sur quoi repose la valeur.
Après l’estimation, les pages qui la documentent : le loyer de marché du bien, le cadre de la mission, puis la méthode telle qu’elle a été appliquée à ce bien.
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La valeur locative. Un loyer de marché indicatif et le rendement brut qu’il donne, d’après la carte des loyers de l’ANIL, avec l’encadrement des loyers quand il s’applique. Il éclaire la valeur ; il n’entre pas dans son calcul.
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Le cadre de la mission. Pour qui, pour quoi, à quelle date : l’objet de la mission, la visite, la date de valeur, l’occupation du bien. Pour une mise en vente, la date de valeur est par défaut celle du rapport ; pour une succession, une date passée.
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La méthode appliquée. La méthode, écrite avec les chiffres de ce bien : ventes retenues et écartées, prix atypiques, actualisation des prix à la date de valeur, coefficients.
Page 12, les réserves : Ce qui a été vérifié, et ce qui ne l’a pas été.
Sources datées, hypothèses, limites et nature de l’avis : ce que la valeur suppose est écrit. Le conseiller signe à la fin, et les mentions légales de l’agence closent le rapport.
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Les sources. Chaque source et sa date : ventes DVF, indice Notaires-INSEE, Géorisques, cadastre et urbanisme, ADEME, loyers. Qui relit l’avis plus tard sait sur quelles données il reposait.
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Les hypothèses. Origine de la surface, documents consultés, titre, servitudes, état technique. Les pièces que vous cochez à l’étape 2 décident de ce que le rapport donne pour vérifié ; le reste est écrit comme non vérifié.
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Les limites. Les limites propres à ce bien : délai de publication des ventes, surfaces déclarées à DVF, niveau de fiabilité de l’estimation et ses raisons.
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La nature de l’avis. Ni une expertise, ni une garantie de prix ; réservé à l’objet de la mission et à son destinataire, valable six mois dans l’exemple. Le signataire déclare son intérêt dans le bien, ici aucun. Le rapport dit aussi quels textes ont été rédigés avec l’aide de l’IA, puis relus par le signataire, et que la valeur n’en vient pas : elle est calculée à partir des ventes et des ajustements retenus.
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La signature. Votre nom, votre fonction, votre agence et la date, sous une phrase d’attestation : vous signez la méthode et les réserves, pas seulement le prix.
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Vos mentions légales. Statut, carte professionnelle et sa CCI, garantie ou non-détention de fonds, assurance, composés d’après « Mon agence » selon votre statut. Un agent commercial n’y paraît jamais titulaire de la carte.
D’un rapport à l’autre.
12 pages dans l’exemple. Les vôtres suivent le même ordre, pas toujours le même nombre.
La page de l’agence est facultative : elle s’imprime quand vous l’avez remplie et activée dans « Mon agence ».
La page du quartier montre les lieux trouvés autour de l’adresse, ou le plan seul s’il n’y en a pas.
Le tableau des ventes prend la place qu’il lui faut : jusqu’à 30 ventes, sur une ou plusieurs pages.
Les données publiques de l’adresse prennent une page quand il y en a ; le loyer de marché s’imprime quand il est connu, et les réserves suivent l’estimation, sur une ou plusieurs pages (deux dans l’exemple).
Vos photos : la première fait la couverture, la deuxième illustre la page du bien, les suivantes s’ajoutent en galerie.
Fiche de l’exemple
Document
Avis de valeur vénale, PDF A4, 12 pages
Bien
Appartement, 68,5 m² Carrez, 3 pièces, 4e étage fictif
Adresse
14 rue des Martyrs, 75009 Paris réelle
Agence
Cabinet Dupont Immobilier fictive
Signataire
Camille Bernard, conseiller immobilier fictif
Établi pour
M. et Mme Lefebvre fictifs
Date
31 octobre 2026
Ventes DVF
30 ventes réelles, 200 m autour, sur 24 mois
Valeur
875000 €, de 760000 € à 990000 €
Sur cette page, les adresses et les dates des ventes sont masquées. Le PDF est complet ; il n’est pas proposé aux moteurs de recherche.
