Les ventes
Le prix part de ventes réellement conclues, enregistrées par l’administration fiscale. Jamais de prix d’annonce.
Les Demandes de valeurs foncières (DVF) recensent les ventes immobilières enregistrées par la DGFiP, la Direction générale des finances publiques : date, prix, type de bien, surface, nombre de pièces, localisation. Préval interroge leur version géolocalisée, publiée par Etalab sur data.gouv.fr.
Pour chaque vente d’un seul logement, le prix au m² est la valeur foncière divisée par la surface réelle bâtie déclarée ; une vente de plusieurs logements, ou avec un local commercial, est écartée. Ce prix est ensuite actualisé à la date de valeur par l’indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens de son secteur, quand il existe. C’est ce prix au m² qui entre dans le calcul (§ 3).
La DGFiP publie ces données deux fois par an, en avril et en octobre. Les ventes y arrivent avec plusieurs mois de décalage : les plus récentes ne sont pas encore dans le fichier. Millésime de référence : avril 2026.
Couverture : partout où la DGFiP publie les ventes, soit tous les départements, ceux d’outre-mer compris, sauf le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte, que les données DVF ne couvrent pas. Là, vous saisissez vos propres références de vente, ventes de l’agence ou export d’une base notariale : elles fondent seules l’estimation. Voir la carte de couverture.
Partout, vous pouvez ajouter vos propres références à celles de DVF, une à une ou collées d’un tableur ; le rapport les marque « hors DVF ».
Les annonces que vous relevez peuvent figurer dans le rapport, dans une page à part, le marché apparent. Ce sont des prix demandés : elles n’entrent jamais dans le calcul.
Ce qu’elle dit
- Date de la vente
- Valeur foncière
- Type de bien
- Surface réelle bâtie
- Nombre de pièces
- Adresse et position
Ce qu’elle ne dit pas
- Étage, ascenseur
- État du bien, de l’immeuble
- Classe DPE
- Luminosité, bruit
- Vue, standing
Ce que DVF ne dit pas, vous le chiffrez avec les coefficients (§ 4).
Sur ce site, aucune vente n’est citée avec son adresse ni sa date : la réutilisation des données DVF interdit de réidentifier les personnes ou de rendre les ventes indexables (art. R112 A-3 du Livre des procédures fiscales). Dans le rapport remis à votre client, chaque vente figure en entier : adresse, date, surface, prix. Vérifiez n’importe quelle vente sur explore.data.gouv.fr, le site public où l’État diffuse les ventes de la DGFiP.
La recherche
Préval cherche au plus près, élargit tour après tour, et s’arrête dès qu’il tient assez de ventes.
Le point de départ est l’adresse du bien, placée sur la carte par la Base Adresse Nationale. Chaque tour retient les ventes du même type de bien, appartement ou maison, dans un cercle autour de ce point, sur une fenêtre de temps comptée à rebours depuis la dernière vente publiée, ou depuis la date de valeur si elle est antérieure, et dont la surface ne s’écarte pas trop de celle du bien.
La recherche s’arrête dès qu’elle tient 30 ventes. Si elle en compte moins de 20 après le tour 6, un tour de secours porte le rayon à 5 km, sur 48 mois. Au-delà de 30, les ventes les plus semblables au bien passent d’abord : proximité, ancienneté, surface, nombre de pièces et, pour une maison, terrain.
| Tour | Rayon | Fenêtre | Écart de surfaceSurface | Bien d’exemple |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 200 m | 24 mois | ±40 % | 30 ventes, arrêt |
| 2 | 760 m | 24 mois | ±42 % | Non lancé |
| 3 | 1 320 m | 36 mois | ±44 % | Non lancé |
| 4 | 1 880 m | 36 mois | ±46 % | Non lancé |
| 5 | 2 440 m | 48 mois | ±48 % | Non lancé |
| 6 | 3 km | 48 mois | ±50 % | Non lancé |
| Secours | 5 km | 48 mois | ±50 % | Si moins de 20 ventes |
- Les prix hors norme
- À chaque tour, avant le comptage, les prix au m² inférieurs à 100 € ou supérieurs à 50 000 € sont écartés d’office. Un prix atypique pour le secteur est signalé et laissé décoché : vous décidez.
- Les limites du cercle
- Un cercle franchit les limites des communes : les ventes sont lues dans les communes qu’il touche, et à Paris, Lyon et Marseille dans les arrondissements. Seule compte la distance au bien.
- La main vous revient
- Vous écartez une vente qui ne ressemble pas au bien, vous corrigez une surface, vous ajoutez une vente que vous connaissez. Il en faut au moins 3 pour continuer. Une vente modifiée ou ajoutée à la main est signalée comme telle dans le rapport.
Le calcul
Une formule, toujours la même, dont chaque terme est imprimé dans le rapport. Votre vendeur, son notaire ou vous-même pouvez la refaire à la main.
Estimationmédiane DVF × (1 + somme des coefficients) × surface
Fourchette(médiane ± ½ écart interquartile) × (1 + somme des coefficients) × surface
- La médiane
- Le prix au m² qui partage les ventes retenues en deux moitiés égales. Une vente atypique la déplace à peine, quand elle tirerait une moyenne.
- L’écart interquartile
- L’écart entre le 1er et le 3e quartile : la largeur de la moitié centrale des ventes. Plus le marché est dispersé, plus la fourchette est large, dans des bornes : de part et d’autre de la médiane, entre 4 % et 20 % de celle-ci.
- La surface
- La surface Carrez de l’appartement, lue dans vos notes et validée par vous. Pour une maison, la surface habitable.
- Les arrondis
- Le calcul part de la médiane exacte, pas de sa valeur arrondie. La somme des coefficients est prise à une décimale, le prix au m² arrondi à 10 € près, puis multiplié par la surface ; le montant est arrondi selon sa grandeur : à 1 000 € près sous 150 000 €, à 5 000 € près sous 1 000 000 €, à 10 000 € au-delà.
Autour du calcul, sans en changer la formule, le rapport imprime aussi :
- Votre valeur
- Vous pouvez retenir une autre valeur que celle du calcul, à condition d’en écrire le motif : le rapport imprime alors votre valeur, votre motif, et la valeur calculée avec sa fourchette.
- Un bien loué
- La valeur s’entend libre de toute occupation. Pour un bien loué, le rapport ajoute la valeur en l’état d’occupation, après une décote d’usage qui suit le bail et sa durée restante.
- Le prix affiché
- Si vous indiquez vos honoraires, le rapport donne aussi le net vendeur et le prix de présentation, honoraires inclus.
- La fiabilité
- Chaque rapport qualifie son estimation, de faible à élevée, d’après le nombre de ventes, leur distance, leur ancienneté, leur dispersion, l’écart de la valeur au marché observé, le cumul des coefficients et la part de références saisies à la main ; il dit pourquoi.
Le bien d’exemple, pas à pas
Appartement de 68,5 m² Carrez, 14 rue des Martyrs, 75009 Paris. 30 ventes retenues au premier tour.
- Médiane des 30 prix au m²11 438,5 €/m²
- 1er quartile (entre la 8e et la 9e vente sur 30, par prix croissant) et 3e quartile (entre la 22e et la 23e vente)9 628,75 et 12 617,75 €/m²
- Écart interquartile, puis sa moitié2 989, soit ± 1 494,5 €/m²
- Somme des coefficients (§ 4)+11,5 %, soit × 1,115
- Prix au m² appliqué : 11 438,5 × 1,11512 754, arrondi à 12 750 €/m²
- Estimation : 12 750 × 68,5 m²873 375 €, arrondi à 875 000 €
- Fourchette basse : (11 438,5 − 1 494,5) × 1,115, arrondi à 11 090 €/m², × 68,5759 665 €, arrondi à 760 000 €
- Fourchette haute : (11 438,5 + 1 494,5) × 1,115, arrondi à 14 420 €/m², × 68,5987 770 €, arrondi à 990 000 €
Le rapport imprime la médiane arrondie (11 440 €/m²) et le cumul à une décimale (+11,5 %). Refait avec ces valeurs affichées, le calcul donne 875 000 € : le même montant. Ailleurs, l’écart peut atteindre un pas d’arrondi, jamais un terme caché. Réglez vous-même le bien d’exemple.
Les 25 coefficients
Ce que DVF ne dit pas, vous le chiffrez : 25 critères, chacun avec ses options et son pourcentage. 18 s’appliquent à un appartement, 14 à une maison.
Les coefficients s’additionnent, puis la somme s’applique à la médiane. Ils sont pré-réglés d’après les champs que vous avez validés : un ascenseur noté dans vos notes coche « Avec ascenseur ». Chaque pourcentage reste modifiable, et vous pouvez ajouter vos propres coefficients, avec leur justification.
Au-delà de ±20 % cumulés, Préval vous le signale, sans rien empêcher : la décision reste la vôtre. Le cumul, lui, est plafonné à ±50 %, et le rapport le dit. Les pourcentages par défaut ont été calibrés sur le marché parisien ; ailleurs, ajustez-les à ce que vous observez. La classe DPE fait exception (ci-dessous).
| Critère | Option | Effet | |
|---|---|---|---|
| AscenseurAppartements seulement | Avec ascenseur défaut (bien d’exemple) | 0 % | |
| Sans ascenseur | −3 % | ||
| ÉtageAppartements seulement | Rez-de-chaussée | −5 % | |
| Étage intermédiaire défaut (bien d’exemple) | 0 % | ||
| Étage élevé / Dernier étage | +5 % | ||
| Orientation principaleAppartements seulement | Sur rue défaut (bien d’exemple) | 0 % | |
| Sur cour | +2 % | ||
| Sur jardin | +4 % | ||
| TraversantAppartements seulement | Oui (bien d’exemple) | +4 % | |
| Non défaut | 0 % | ||
| État des parties communesAppartements seulement | Excellent état | +2 % | |
| Bon état défaut (bien d’exemple) | 0 % | ||
| État moyen | −5 % | ||
| Mauvais état | −10 % | ||
| État général du bien | Excellent état / rénové | +5 % | |
| Bon état défaut (bien d’exemple) | 0 % | ||
| À rénover | −12 % | ||
| Classe DPE | Classe A | +16 % | |
| Classe B | +12 % | ||
| Classe C | +6 % | ||
| Classe D (bien d’exemple)Bien d’exemple : +1,5 %, rapporté au parc DPE local (ci-dessous) | 0 % | ||
| Classe E | −4 % | ||
| Classe F | −8 % | ||
| Classe G | −12 % | ||
| Non communiqué défaut | 0 % | ||
| Luminosité | Très lumineux (bien d’exemple) | +4 % | |
| Standard défaut | 0 % | ||
| Sombre | −8 % | ||
| Niveau sonore | Calme | +3 % | |
| Standard défaut (bien d’exemple) | 0 % | ||
| Bruyant | −6 % | ||
| Standing | Haut standing | +8 % | |
| Standing standard défaut (bien d’exemple) | 0 % | ||
| Basique | −8 % | ||
| StationnementAppartements seulement | Box / parking intérieur | +2 % | |
| Parking extérieur | +1 % | ||
| Aucun défaut (bien d’exemple) | 0 % | ||
| Cave / local de rangementAppartements seulement | Oui (bien d’exemple) | +2 % | |
| Non défaut | 0 % | ||
| BalconAppartements seulement | Surface en m² × 0 % ÷ surface du bienBien d’exemple : 4 m² × 0 % ÷ 68,5 m² | 0 % | |
| Terrasse | Surface en m² × 25 % ÷ surface du bien | selon la surface | |
| Surface sous-toits / MansardesAppartements seulement | Hauteur standard défaut (bien d’exemple) | 0 % | |
| Combles partiels (< 50 % superficie) | −5 % | ||
| Principalement sous-toits (> 50 %) | −12 % | ||
| Chambre de serviceAppartements seulement | Oui | +2 % | |
| Non défaut (bien d’exemple) | 0 % | ||
| Vue | Standard défaut (bien d’exemple) | 0 % | |
| Vue dégagée | +3 % | ||
| Vue dégagée remarquable | +5 % | ||
| Vue monument / mer | +8 % | ||
| Jardin privatifAppartements seulement | Surface en m² × 15 % ÷ surface du bien | selon la surface | |
| TerrainMaisons seulement | Bien plus petit que les références | −8 % | |
| Plus petit que les références | −4 % | ||
| Comparable aux références défaut | 0 % | ||
| Plus grand que les références | +4 % | ||
| Bien plus grand que les références | +8 % | ||
| PiscineMaisons seulement | Aucune défaut | 0 % | |
| Piscine enterrée | +5 % | ||
| Piscine hors-sol / naturelle | +1 % | ||
| GarageMaisons seulement | Aucun défaut | 0 % | |
| Carport / abri | +1 % | ||
| Garage simple | +3 % | ||
| Garage double | +5 % | ||
| AssainissementMaisons seulement | Tout-à-l’égout | 0 % | |
| Assainissement individuel conforme | 0 % | ||
| Assainissement individuel non conforme | −4 % | ||
| Non communiqué défaut | 0 % | ||
| MitoyennetéMaisons seulement | Maison indépendante défaut | 0 % | |
| Mitoyenne d’un côté | −4 % | ||
| Mitoyenne des deux côtés | −7 % | ||
| Plain-piedMaisons seulement | Plusieurs niveaux défaut | 0 % | |
| Plain-pied | +3 % | ||
| Sous-solMaisons seulement | Aucun défaut | 0 % | |
| Sous-sol partiel | +2 % | ||
| Sous-sol total | +4 % | ||
| Cumul du bien d’exemple, options retenues | +11,5 % | × 1,115 dans le calcul | |
- Balcon, terrasse, jardin
- Les extérieurs se comptent en surface : m² × taux ÷ surface du bien, à une décimale, chacun plafonné à 15 % ; le taux se règle à chaque estimation.
- La classe DPE
- Son effet n’est pas une grille fixe : Préval reprend l’écart de prix mesuré par les Notaires de France, par classe, par type de bien et par région, rapporté à la classe moyenne du parc DPE de la commune quand il est connu. Le tableau donne la ligne nationale des appartements ; pour le bien d’exemple, classe D, le parc local porte l’effet de 0 % à +1,5 %, compté dans le cumul.
- Dans le rapport
- Chaque coefficient non nul figure dans le tableau de valorisation avec l’option retenue, son effet et une justification d’une phrase, que vous pouvez réécrire.
- Les signaux de risque
- Un coefficient de plus n’apparaît que si vous validez un signal de risque (§ 5). Son pourcentage vient d’une grille fixe, par type de signal et par gravité, plafonnée à −35 % ; il reste modifiable.
Ce que fait l’IA, ce qu’elle ne fait pas
L’IA lit et rédige. Elle ne choisit pas les ventes, ne calcule pas le prix et ne signe rien.
Elle fait
- Elle lit vos notes de visite et en tire jusqu’à 70 champs : surfaces, étage, état, DPE, extérieur… Vous validez chaque champ avant la recherche des ventes.
- Elle repère les signaux de risque écrits dans vos notes (squat, point de deal, problème de structure, bien occupé, contentieux, servitude défavorable, nuisance de voisinage forte, amiante ou plomb, zone inondable), avec l’extrait exact. Un signal sans extrait est rejeté. Vous validez chacun, et chaque signal retenu figure d’office dans les points d’attention du rapport.
- Elle rédige la description du bien à partir d’une liste fermée de champs : elle ne voit ni le nom du client, ni le cadastre, ni les mentions vagues de proximité.
- Elle rédige le reste du texte : points forts, points d’attention, commentaire d’estimation, et une justification d’une phrase par coefficient.
- Elle met en page la présentation de votre agence à partir de votre texte, avec pour consigne de n’y rien ajouter : ni chiffre, ni avis client, ni récompense. Vous relisez la page dans « Mon agence ».
Elle ne fait pas
- Elle ne choisit pas les ventes. La recherche DVF suit des règles fixes (§ 2), et c’est vous qui écartez ou ajoutez.
- Elle ne calcule pas le prix et ne règle pas les coefficients (§ 3 et 4). L’effet d’un signal de risque se lit dans une grille fixe, selon le type et la gravité que vous avez validés.
- Elle ne juge pas le quartier. Sa consigne lui interdit de qualifier la rue, le quartier ou la commune, et de parler de prix, de marché ou de fiscalité dans la description. Une consigne ne se vérifie pas : un contrôle relit donc la description, le commentaire et les points clés. S’ils emploient un gentilé ou un nom de quartier connu qui contredit l’adresse du bien, « parisien » pour un bien lyonnais, le texte est redemandé, puis la phrase ou le point clé fautif retiré si la faute persiste. Le même contrôle écarte un chiffre ou une affirmation que les champs du bien ne fondent pas. Vous en êtes averti avant le PDF.
- Elle ne signe pas. Chaque texte qu’elle rédige reste modifiable jusqu’au PDF, et c’est votre nom qui figure sur le rapport.
| Étape | Vous | Préval | L’IA |
|---|---|---|---|
| 1Notes | Vous collez vos notes de visite et vos photos. | — | Lit les notes, propose les champs et les signaux de risque. |
| 2Champs | Vous validez ou corrigez chaque champ, chaque signal. | Place l’adresse et propose les données publiques du bien (DPE, parcelle, année de construction), sans remplacer votre saisie. | — |
| 3Ventes | Vous écartez, corrigez ou ajoutez des ventes : 3 au moins. | Cherche les ventes DVF, tour après tour. | Lit les captures d’annonces que vous importez, pour le marché apparent. |
| 4Prix | Vous choisissez les options, ajustez chaque pourcentage, ajoutez vos coefficients. | Pré-règle les coefficients, calcule le prix et la fourchette, signale un cumul au-delà de ±20 %. | Justifie chaque coefficient en une phrase. |
| 5Rapport | Vous relisez, modifiez ce que vous voulez, signez. | Contrôle les lieux cités, compose le PDF à votre marque. | Rédige la description, les points clés, le commentaire. |
Le modèle est Claude, d’Anthropic, notre sous-traitant établi aux États-Unis. Il reçoit ce qu’il faut pour lire et rédiger : vos notes de visite, pour en extraire les champs ; pour rédiger, les champs du bien que vous avez validés, sans le nom du client, le prix visé par le vendeur, le loyer ni vos notes internes, et les critères retenus pour les coefficients ; les captures d’annonces que vous importez ; le texte de présentation de votre agence. Il ne reçoit pas les photos du bien, ni les ventes, ni les prix calculés : le commentaire est écrit avec des repères que Préval remplace par les chiffres du calcul. Préval est hébergé dans l’Union européenne (Hetzner, Allemagne) ; le détail est dans la politique de confidentialité.
Statut de l’avis de valeur
Un avis de valeur est votre opinion de professionnel, datée et signée, appuyée sur des ventes. Ce n’est pas une expertise.
La réserve reproduite ici est imprimée au bas de la page d’estimation de chaque rapport, avec un renvoi aux réserves. La signature, avec le nom et le titre de celui qui établit l’avis, son agence et la date, vient après, à la fin des pages « Méthode, hypothèses et réserves » : il signe aussi ses hypothèses.
Vos mentions professionnelles, carte professionnelle, assurance RCP, RCS, capital et TVA, se saisissent une fois dans « Mon agence » et s’impriment sur la page de l’agence et sous la signature, selon votre statut ; pour une agence, le numéro de carte figure aussi au pied de la page d’estimation.
Le rapport ne porte aucune mention de Préval : ni sur ses pages, ni dans les propriétés du PDF, ni dans le nom du fichier.
La valeur est donnée à la date de valeur de la mission : le jour du rapport pour une mise en vente, une date passée pour une succession, une donation, l’IFI ou un partage. Les ventes retenues la précèdent alors, et leurs prix y sont ramenés. En cas de litige ou de dossier fiscal exposé, orientez votre client vers un évaluateur immobilier.
p. 10 · L’estimation, bas de page
Cet avis de valeur vénale constitue une estimation indicative établie à partir de données publiques (DVF / DGFiP) et des éléments communiqués lors de la visite. Il ne constitue ni une expertise immobilière au sens réglementaire, ni une garantie de prix de vente.
Ses hypothèses et réserves sont exposées ci-après, et l’avis est signé à leur suite.
p. 12 · Fin des réserves
Le signataire atteste avoir établi le présent avis selon la méthode et sous les hypothèses et réserves exposées ci-dessus.
Sources et licences
Des données publiques, sous licence ouverte, que chacun peut consulter. Le rapport cite les ventes DVF sous chaque tableau et le fond de chaque carte.
| Source | Ce que Préval en fait | Licence |
|---|---|---|
| Demandes de valeurs foncières (DVF)DGFiP, version géolocalisée publiée par Etalab sur data.gouv.fr. Millésime avril 2026. | Les ventes comparables. Les ventes de la commune alimentent aussi la carte des prix par secteur et la courbe du marché local du rapport : elles éclairent le prix, elles n’y entrent pas. | Licence Ouverte 2.0 |
| Base Adresse Nationale (BAN)adresse.data.gouv.fr | La position de l’adresse du bien, centre des cercles de recherche. | Licence Ouverte 2.0 |
| IGN — GéoplateformePlan IGN, photographies aériennes, courbes de niveau | Les cartes et les vues aériennes du rapport, et sur ce site les courbes de niveau et les photographies aériennes autour du bien d’exemple. | Licence Ouverte 2.0 |
| Indices Notaires-INSEEPrix des logements anciens, INSEE | L’actualisation du prix de chaque vente à la date de valeur (§ 1). | Licence Ouverte 2.0 |
| DPE des logements existantsADEME, avec le Référentiel national des bâtiments et la BDNB du CSTB | Le DPE du bien quand il est retrouvé, proposé à l’étape 2, et la répartition des classes DPE de la commune, qui règle l’effet de la classe énergie (§ 4). | Licence Ouverte 2.0 |
| Géorisquesgeorisques.gouv.fr | Les risques naturels et technologiques de l’adresse, imprimés dans le rapport. Ils n’entrent pas dans le prix. | Licence Ouverte 2.0 |
| IGN — API CartoCadastre et Géoportail de l’urbanisme | La parcelle et le zonage d’urbanisme de l’adresse, imprimés dans le rapport. Ils n’entrent pas dans le prix. | Licence Ouverte 2.0 |
| Carte des loyersANIL et ministère du Logement, avec le zonage ABC et, à Paris, l’encadrement des loyers de la Ville de Paris | La valeur locative de marché du bien, indicative, imprimée après l’estimation. Elle n’entre pas dans le prix. | Licence Ouverte 2.0 ; encadrement parisien : ODbL |
| OpenStreetMapInterrogé par l’API Overpass | Les lieux du quartier : 10 catégories dans un rayon de 700 m (pharmacie, médecin, crèche, maternelle, élémentaire, supermarché, boulangerie, bus, métro, tramway). Ils décrivent le quartier ; ils n’entrent pas dans le prix. | ODbL, © les contributeurs d’OpenStreetMap |
- Sur chaque carte
- Chaque carte du rapport porte la mention de son fond, par exemple « Fond de carte : © IGN — Géoplateforme ».
- Traitements
- Lecture des notes et des captures d’annonces, rédaction : Claude, d’Anthropic, sous-traitant établi aux États-Unis (§ 5). Hébergement : Union européenne (Hetzner, Allemagne).
- Une erreur ?
- Si un chiffre de cette page ne correspond pas à ce que fait le produit, écrivez-nous à 3dsolutions.rossetlouis@gmail.com : nous corrigeons la page.